樓市話山論見(jiàn)：2021年要不要買房？李嘉誠(chéng)17年就有所“暗示”

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)何種走勢(shì)？房?jī)r(jià)漲還是跌？春節(jié)前買房還是春節(jié)后再出手？這是最近一段時(shí)間大家最關(guān)心的幾個(gè)熱門問(wèn)題。

最近幾天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陸續(xù)公布了房地產(chǎn)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其結(jié)果顯示：2020年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；商品房銷售額173613億元突破歷史記錄，增長(zhǎng)8.7%；商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；全國(guó)平均房?jī)r(jià)更連續(xù)5個(gè)月進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”，最高時(shí)10543元/平，較上一年最高點(diǎn)時(shí)增長(zhǎng)高達(dá)7.5%。一句話總結(jié)，2020年雖然開(kāi)局不利，結(jié)果卻出人意料。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果，中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張大偉分析認(rèn)為，主要是三方面的原因：其一、信貸政策整體寬松，居民戶中長(zhǎng)期信貸5.95萬(wàn)億刷新歷史記錄；其二、年內(nèi)超過(guò)100個(gè)城市降低了落戶標(biāo)準(zhǔn)，這些政策都增加了購(gòu)房需求；其三、非常時(shí)期，海外投資銳減，資金回流，疊加改善需求明顯上漲。

如果以所有人最關(guān)心的平均房?jī)r(jià)增速來(lái)看，2019年沒(méi)買房的，選擇在2020年買房，整體看成本至少增加了7.5%。當(dāng)然，像深圳、銀川這類城市二手房漲幅超過(guò)了15%的城市，買房多花的成本可能就更高了。2020年全年調(diào)控累計(jì)出手489次，但市場(chǎng)依然是延續(xù)了“慢牛”趨勢(shì)。疊加最近一段時(shí)間不少資金都預(yù)測(cè)，2021年房?jī)r(jià)上漲壓力仍然比較大。其中最值得一提的就是社科院，在報(bào)告中早早就直言預(yù)測(cè)，“2021年房?jī)r(jià)平均漲幅在5%左右”。這讓很多有購(gòu)房需求的無(wú)房者十分焦慮。

2021年要不要買房，2021年到底適不適合買房？在給出“答案”前，我們先看一下當(dāng)前樓市的整體情況：

首先，2020年9月份和2021年開(kāi)年第一天，國(guó)家分別出臺(tái)了涉房企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”和銀行的“紅線”與“五檔監(jiān)管”。核心目的就是為了控制房地產(chǎn)信貸無(wú)序擴(kuò)張，主要手段是通過(guò)設(shè)置紅線的方式讓一些不達(dá)標(biāo)的企業(yè)主動(dòng)降負(fù)債、降速，以達(dá)到掌控大局的目的。直白點(diǎn)說(shuō)，就是控制資金流向房地產(chǎn)。這意味著國(guó)家已經(jīng)在慢慢控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度和擴(kuò)張規(guī)模了，不再允許房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻發(fā)展。對(duì)于房企，其實(shí)就是意味著不能再繼續(xù)大規(guī)模融資擴(kuò)張，失去了大量的資金來(lái)源。這也是2020年以來(lái)，全國(guó)絕大多數(shù)房企扎堆降價(jià)賣房“以價(jià)換量”回籠資金的根本原因。不要以為2020年已經(jīng)結(jié)束了，事實(shí)上這只是開(kāi)始，未來(lái)2-3年才是房企最難熬的時(shí)間；

其次，2020年雖然房地產(chǎn)整體數(shù)據(jù)很好看，但是我們不得不提的是，市場(chǎng)分化很嚴(yán)重——有的房?jī)r(jià)漲得兇，但70個(gè)重點(diǎn)城市中也有26個(gè)城市的房?jī)r(jià)跌回一年前，這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽(yáng)、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟(jì)南跌幅位居前十位。全國(guó)房?jī)r(jià)分化非常明顯，買房不能再閉著眼盲選。事實(shí)上，從機(jī)構(gòu)調(diào)查的數(shù)據(jù)來(lái)看，我們不難發(fā)現(xiàn)，2021年絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)后市的預(yù)期并不高，接近70%的被訪者表示會(huì)“繼續(xù)觀望”；

再者，樓市銷售面積、銷售額紛紛創(chuàng)歷史記錄，這個(gè)我們不否定。但不可忽略的是，根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市的新房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了5億平。2019年庫(kù)存增速是6%，2020年銷售面積創(chuàng)歷史記錄的情況下，庫(kù)存增速卻不減反增，達(dá)到了最高點(diǎn)7%，說(shuō)明現(xiàn)在的房子并沒(méi)有那么好賣，而且銷售速度趕不上建房速度。

最后我們想說(shuō)的是，其實(shí)早在2020年初，易居研究院就發(fā)布報(bào)告稱，從2020年起全國(guó)的新房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“供大于求”局面了。聯(lián)想到我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)房屋空置率已經(jīng)超過(guò)20%，空置房足夠解決2億人的居住問(wèn)題，所以對(duì)于后市，我們很難相信前幾年的奇跡能再次上演。

因此，我們必須不斷強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)就是，“房住不炒”意味著剛需時(shí)代來(lái)臨，這表示我們?cè)撚冒l(fā)展的眼光來(lái)重新審視現(xiàn)在的樓市了，絕不能完全依賴于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)。尤其是對(duì)于靠投資炒作樓市賺錢的人來(lái)說(shuō)，如果仍然一意孤行認(rèn)為“買房是躺賺”，最終可能會(huì)付出慘痛的代價(jià)：一方面，國(guó)家提出房住不炒，而且要求各地方要牢牢堅(jiān)持，這意味著未來(lái)調(diào)控會(huì)成為常態(tài)，現(xiàn)在冒險(xiǎn)進(jìn)入可能最后會(huì)“為國(guó)接盤”；另一方面，從投資收益成本核算來(lái)看，現(xiàn)在投資買房真的很難再獲利了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷算過(guò)一筆賬，現(xiàn)在投資買房的成本是7%，包括資金成本、房屋折舊成本以及其它雜七雜八的稅費(fèi)等。換言之，如果我們所購(gòu)買的房子每年的房?jī)r(jià)上漲幅度不超過(guò)7%，其實(shí)是虧錢的。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，不管市場(chǎng)如何變，都要遵循“按需行動(dòng)”的原則，即有需求就買，不要特別挑時(shí)機(jī)。一則沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的“底部”，二則老想占便宜可能吃大虧，尤其是拿著三成首付的剛需，往往很容易因?yàn)樾畔⒉煌该鳎簧瞄L(zhǎng)營(yíng)銷的開(kāi)發(fā)商套路。

如果我人微言輕，說(shuō)出來(lái)的觀點(diǎn)大家不放在心上，那不妨看看精于算計(jì)的投資大佬們對(duì)2021年樓市的看法吧。2021年適合買房嗎？李嘉誠(chéng)、馬云發(fā)聲“指點(diǎn)迷津”：

李嘉誠(chéng)：從過(guò)去7年持續(xù)不斷拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一點(diǎn)可以看出來(lái)，曾經(jīng)的亞洲首富對(duì)房地產(chǎn)顯然不再有以前的熱情了。事實(shí)上，李嘉誠(chéng)2017年就對(duì)房地產(chǎn)的走勢(shì)有所“暗示”：房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅太高，已經(jīng)沒(méi)有太多利潤(rùn)可賺。他在接受采訪時(shí)甚至直言，未來(lái)5年不管是香港還是內(nèi)地的房?jī)r(jià)都會(huì)迎來(lái)“大風(fēng)暴”，這種情況下，剛需按揭買房自住沒(méi)問(wèn)題，但是炒房應(yīng)該立即停止。從李嘉誠(chéng)這段“暗示”言論中我們不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)對(duì)于后市，李嘉誠(chéng)還是比較悲觀的，對(duì)于投資買房，他也是持反對(duì)態(tài)度。核心原因是，缺乏需求和資金支持的樓市，未來(lái)大概率會(huì)趨于穩(wěn)定，已經(jīng)無(wú)利可圖了。雖然他自己曾經(jīng)靠著樓市發(fā)家，但是一旦發(fā)現(xiàn)苗頭不對(duì)，還是會(huì)毅然決然“撤離”。這也值得很多投資買房者學(xué)習(xí)：沒(méi)機(jī)會(huì)的時(shí)候，一定要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，該撤就撤，不賺最后一個(gè)銅板。

馬云：2021年要不要買房，電商大佬兼網(wǎng)紅名人馬云也給出了9字建言：不要太著急貸款買房。即實(shí)在有需求的，如果自己條件允許可以買；那些沒(méi)需求的就不要去湊熱鬧了，尤其是那些幻想靠投資樓市發(fā)財(cái)?shù)哪贻p人，要趕緊放棄幻想，要更加務(wù)實(shí)才對(duì)。在馬云看來(lái)，未來(lái)兩個(gè)年輕人根本不用愁沒(méi)房子住，相反應(yīng)該思考如何管理好房子，因?yàn)閮蓚€(gè)年輕人未來(lái)可能要繼承5套房子。更主要的是，馬云覺(jué)得，國(guó)家未來(lái)一定會(huì)控制房地產(chǎn)的投資規(guī)模。根本原因是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)不可持續(xù)，房地產(chǎn)現(xiàn)在的繁榮是犧牲年輕人幸福為代價(jià)換來(lái)的，這種發(fā)展不應(yīng)該被高高捧起?；诖?，現(xiàn)在的年輕人不應(yīng)該過(guò)早背負(fù)巨額貸款買房，一方面這會(huì)削弱年輕人的創(chuàng)新拼搏能力，另一方面這會(huì)加劇年輕人的投機(jī)取巧思想，特別是現(xiàn)在很多年輕人經(jīng)?；孟胭I房一夜暴富，這種不正之風(fēng)該徹底停止了。

總結(jié)：不管我們承不承認(rèn)，房地產(chǎn)都依然對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有支柱作用，而且放眼全世界，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)是沒(méi)有投資屬性的。所以，未來(lái)樓市依然存在投資價(jià)值。只是有一點(diǎn)需要明確，房地產(chǎn)已經(jīng)徹底過(guò)了投資的黃金時(shí)代，現(xiàn)在是剛需時(shí)代。換句話說(shuō)，2021年剛需買房可能適合，但繼續(xù)幻想靠投資買房發(fā)財(cái)暴賺，這種春夢(mèng)該徹底醒醒了。為什么這么說(shuō)？一則國(guó)家回歸房地產(chǎn)住人屬性的態(tài)度很明確；二則越來(lái)越多的信號(hào)顯示，房地產(chǎn)擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，確實(shí)到了不得不“削減”的地步了；三則從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)想走向高質(zhì)量發(fā)展，一定不能過(guò)度依賴房地產(chǎn)。國(guó)家過(guò)去半年多，兩次出手“收緊信貸”（設(shè)置紅線），就是最好的證明。

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